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  近五年上海豪宅市场呈现出强劲的发展形态趋势，充足表现了房地产高端及改善型消费市场所展现出的新特征。特别是位于核心地段的顶级豪宅，其市场表现更具有引领性和示范性。本报告聚焦上海顶级豪宅，旨在更精准地洞察豪宅背后的交易状况与消费需求，并为全国各地豪宅项目的发展以及住房消费提供更具价值的启示。

  核心地段的高端住宅始终是市场关注的焦点，其市场表现不仅折射出高净值人群的资产配置偏好，也映射出城市发展的价值导向。我们将此类产品定义为“顶级豪宅”，或简写为“顶豪”。当前，上海顶级豪宅市场呈现出价格高位运行、供应紧缺、需求旺盛等显著特征，具有高购买力、高去化率和高市场关注度等特点。而随着城市的持续发展、供地结构的优化以及资金流动方向的调整，此类市场将呈现持续的活跃度。近期上海市场高福云境项目的热销，进一步说明此类市场具有较强的热度。

  【案例分析——高福云境项目】在嘉里金陵华庭项目后，高福云境项目近期成为市场热点。“单套户型面积约600平方米、总价1.3亿-1.7亿元的25套房源售罄”等消息更是受到市场关注。该项目在上海顶豪市场中展现出的火爆态势，是多种市场因素共同作用的结果。在供给层面，项目所处地段土地资源极度稀缺，新盘供应极为有限。该项目凭借精准的项目定位，成为该区域高端住宅供给的典型代表。在需求层面，上海高净值人群基数很大，对核心地段优质住宅资产的需求持续旺盛，且这类资产具备显著的保值增值特性。此外，该项目在产品设计上深度契合高端客群对品质、功能和圈层文化的需求。此类产品火爆的现象，并非偶然性的市场波动，而是融合了市场新发展阶段、城市特性、资金和需求变化等要素的产物。对此类项目的分析，有助于我们进一步分析上海顶豪产品的特征属性。

  在实际调研观察中，我们选取了特定项目展开分析。项目筛选标准如下：1）先选取2020年-2025年10月期间上海套均价超5000万的新建商品房项目。2）从中选取累计成交套数超过100套的项目。从具体项目来看，其普遍在最近两年获得了较大的市场关注度。

  据统计，2020年至2025年10月期间，上海共有75个新建商品房项目的套均价超过3000万元，这其中有27个项目套均价超过5000万元。我们从中选取了交易套数超过100套的项目，共计7个。需要说明的是，由于部分项目的网签数据滞后，所以或存在样本遗漏的可能。本报告重点对这7个项目做多元化的分析，以研究顶豪市场特征。从此类项目能够准确的看出，其大多分布在在黄浦、徐汇和浦东等核心区域。

  从7个项目的市场销售情况去看，其平均去化率高达97%，部分项目去化率已为100%，即售罄态势。从实际观察来看，此类项目开盘去化率普遍超过90%，同时较多项目在1个月内能轻松实现清盘。高去化率的指标充分说明，市场对核心地段高端住宅的需求极为旺盛，产品一经推出便能迅速被市场消化。这一现象，既凸显了高净值人群对核心地段资产价值的高度认可，也反映出当前此类商品市场供应相对紧缺的现状。这里我们将此类产品和全市新建商品房进行有关指标的对比。相关分析在下一节。

  本部分着重对比顶豪项目与上海新建商品房平均值的相关交易指标，尤其是从成交面积、套数、套均面积、成交均价、成交金额和套均价等指标做多元化的分析，更好看出顶豪产品的独特市场特征和价值。

  1）成交面积和套数。在单个项目的成交面积方面，顶豪项目达到72712平方米，远高于上海新建商品房平均值32437平方米。而从成交套数来看，顶豪项目为213套，而上海平均值为281套。这也说明，顶豪项目凭借较大的户型优势，以相对较少的成交套数就实现了更大的成交面积，其对于上海新房交易市场具有较大的贡献度。反过来也说明顶豪项目的户型舒适度是非常高的。

  2）套均面积。顶豪项目的套均面积为342平方米，而上海新建商品房平均值为116平方米。如此对比，顶豪项目的套均面积超过了全市平均值近两倍。这也说明顶豪项目定位非常高，其以超大户型为重要特征，更好满足了高端客户对宽敞居住空间的需求。

  3）成交均价。顶豪项目为18万元/平方米，而上海新建商品房平均值为6万元/平方米。从这个方面看，顶豪产品的单价是全市新房项目的3倍水平。这也体现了其高端定位和昂贵价格，反过来对于上海房企购地和营销工作等都有较大启示。而由于此类项目较好的去化状况，所以此类价格本身也具有坚挺性和可持续性。

  4）成交金额和套均价。顶豪产品的单个项目成交金额为132亿元，而上海新建商品房的平均值为21亿元。顶豪项目凭借较高的单套价格和较大的单套面积，在套均价上大幅领先市场中等水准。其套均价超过6000万元，相当于全市中等水准近9倍。换个说法就是超全市中等水准近8倍。

  本部分分析综合品质指标，其包括物业费、车位配比、容积率、装修价格和得房率等指标。此类指标较好衡量了居住小区或项目的品质内容。从中也能够准确的看出“豪”的多重维度。整体看来，此类维度对上海豪宅和高品质住宅的开发管理具有启示。

  1）物业费。上海顶豪项目的物业费高达每平方米每月16.5元，而全市中等水准为4.3元。顶豪项目物业费高昂，源于其提供的全方位高端服务，尤其是体现为24小时的专属管家服务。另外顶豪项目往往在智能安防、环境维护和私人活动策划等方面有增值服务，其都会在物业费上得到体现。若按照平均值计算，对于认购一套顶豪项目而言，其全年物业费高达近7万元，而全市新建商品房的水平一般低于6000元/年，其差距非常明显。

  2）车位配比。车位配比方面，顶豪项目达到1：2.6，而全市中等水准则为1：1.2。其中全市中等水准1.2个车位的配比标准，是新建小区的基本配置模式。但对于顶豪项目来说，其配置就明显奢华，即是全市中等水准的超2倍。从具体项目来看，最高的车位比可以超过3.5，通俗解释就是每位业主家里的车位超过了3个。这也说明顶豪项目对于高端业主生活细节的关注，尤其是关注到业主拥有多辆豪车、对车位数量要求极高的需求，也逐步提升了项目整体品质与吸引力。

  3）容积率。顶豪项目容积率为2.6，全市平均值为2.0。顶豪项目虽然要高，但没有如其他指标那样明显偏高。一方面，顶豪项目多位于城市核心地段，土地资源稀缺、地价高昂，所以土地规划和项目开发都会适当提高容积率，以增加建筑量和居住单元，并实现更大的商业经济价值。另一方面，之所以不会显著提升，也说明会充分顾及居住体验。从具体项目来看，一些项目在大平层项目基础上，会设置如复式的户型，客观上优化了空间利用，确保项目具有低密度的居住空间感。

  4）装修价格。装修价格上，顶豪项目每平方米为7000元，全市平均为2600元，有着非常明显的梯度差异。从具体项目来看，顶豪项目在装修上追求极致品质，选用顶级装修用到的材料，并有很精湛的装修工艺。从具体项目来看，本报告中至少有两个项目装修价格为15000元/平方米，进一步体现了房企全力打造顶豪的开发理念。若按照套均342平方米计算，装修成本就超过了500万/套。

  5）得房率。该指标中顶豪项目为0.82，全市平均值为0.78，顶豪项目略偏大，但差异相对不明显。这也体现了上海顶豪产品以品质取胜的特点。目前全国部分城市滥用容积率奖励机制，随意扩大得房率和以高得房率为营销噱头，导致项目规划内容明显被偏离、市场交易秩序也变得混乱。而上海项目也充分说明，提供更宽敞的居住空间，更多是要在合规前提下设计好产品，并确保公共空间的充足舒适。

  上海顶豪市场呈现出的积极态势，引发了市场层面的广泛关注。这背后是多重因素交织的结果，不仅反映了经济层面的供需关系，也蕴含了深厚的文化内涵。对此类顶豪消费文化的理解，将有利于后续城市开发、土地供应、人文气息保留等方面的工作，也真正体现出新一轮城市和房地产高水平发展的思路。

  上海核心地段如内环内、滨江板块等，土地供应长期受限，有限体量构成物理空间上的稀缺性。这种稀缺性远不止于此，更体现在资源聚合度上。这些区域汇聚优质教育、医疗、商业、交通等配套资源，密度远超普通区域。从本轮房地产市场的发展来看，空间诉求明显回归核心地段，这是全国各线城市都有的新现象。对这种回归需求的把握，将更好理解“人房地钱”关系和分布，尤其是能更好理解土地供应和开发逻辑，精准及时把握市场需求，促进供求关系的再平衡。

  “一个家庭三个车位”、“超大户型”等细节，反映出高净值人群对“居住完整性”的追求。从消费规律来看，当财富积累到一定阶段，购房逻辑将从“功能性满足”转向“体验感升级”。比如说，车位配比解决了多车家庭痛点，大户型则承载着家族社交、私密性等深层需求。当前全国房地产市场还处于深度调整的过程中，但顶豪市场也还是说明居住文化依然有持续迭代和升级的趋势。各地更是要把握居住文化和消费心理的新变化，把握业主或居民家庭更愿意为“家”投入资源的导向，打造集舒适、安全、社交功能于一体的新居住空间。

  从开发商的层面看，在核心地段开发高端住宅，将继续形成“地段越核心，产品越高端”的空间特征，也将塑造城市的新居住文化。因此也往往会在产品中强调对现代建筑理念、艺术元素、区域原有文化的融入。对于高端客群来说，对此类城市确定性资源和稀缺性资源支付高额溢价，本身说明对核心地段文化价值的高度认可。通过此类“筛选机制”，将更好确保业主圈层的纯粹性，体现了高净值人群独特的资产文化认知。从城市发展来看，上海作为全世界城市，其核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性。